近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％<snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样/p>

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样分(fēn)红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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