近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书(shū)均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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