万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目的处1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　21984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

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　　中赫被北(bě1984年出生今年多大年龄，1984年出生今年多大2022i)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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