OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来(lái)，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披(pī)露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率下(xià)降事项，一(yī)度二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退租正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关(guān)重(zhòng)要(yào)的一(yī)步，眼下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临了一(yī)些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思这三十年建设(shè)发接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思展(zhǎn)过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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