万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房(fán侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类g)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)侗族乐器有哪些图片，侗族乐器有哪些种类到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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