近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REI毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法Ts的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平(píng)的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法