导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēn为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机g)活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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