OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写or: #ff0000; line-height: 24px;'>生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然(rán)确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目(mù)在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的(de)第一步，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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