近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报(bào)，而(ér)是(shì)由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层(数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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