文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。艾特是什么意思g>建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账艾特是什么意思户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。