“现在的(de)房地产(chǎn)很难再出(chū)现(xiàn)像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个(gè)标的转移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反复地杀(shā)到了底部(bù)，再往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线等(děng)指标(biāo)

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参(cān)考曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思>

　　那(nà)么(me)如何寻找房地(dì)产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了(le)半天，标(biāo)的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满足以(yǐ)下三个基准：有(yǒu)大的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今年(nián)房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企(qǐ)的主要(yào)资金来源(yuán)来(lái)自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较(jiào)一般。再关(guān)注一(yī)下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从(cóng)银行拿到钱(qián)，其(qí)实(shí)主要还是那(nà)些有国企背景(jǐng)的房企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业出现了一个很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融(róng)资等(děng)各个方面(miàn)都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在(zài)有(yǒu)国资背景的房(fáng)企在(zài)资本市场表现相对较好，但没有国资背景的(de)民营房企(qǐ)股(gǔ)价大多表现曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企(qǐ)业的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负债率）是不是行业(yè)内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业内(nèi)最(zuì)高的；融资成本是否是行业内最低的；建安(ān)成本是否也是业内最低的；这些都是我们(men)看重的(de)一家(jiā)房企的(de)综(zōng)合成本(běn)。

　　需要(yào)注意的是(shì)，能够同时满足上述(shù)条件(jiàn)的房(fáng)企并(bìng)不多。即(jí)便是(shì)在国央企中，仍有部(bù)分(fēn)房(fáng)企出现了(le)“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年(nián)末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国(guó)央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明(míng)地产、云南城投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企房企也(yě)踩了“三(sān)道(dào)红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即(jí)便是有着较稳(wěn)健(jiàn)特色的国(guó)央企房企，其(qí)财(cái)务指标称得上完全(quán)健(jiàn)康(kāng)的仍是少(shǎo)数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一(yī)步考验着国(guó)央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过(guò)于乐(lè)观的预判未来市场，以及(jí)过(guò)于激进(jìn)的(de)扩张拿地节(jié)奏也(yě)有可能(néng)让房企重蹈此前的(de)高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配(pèi)置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增(zēng)加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在(zài)一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一。与(yǔ)此同时(shí)，该房企新购入(rù)地块也(yě)实现(xiàn)了快速的开盘(pán)利用(yòng)率(lǜ)，预计今(jīn)年会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这(zhè)类企业(yè)就符(fú)合“最后的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在(zài)于它本(běn)身储(chǔ)备了(le)很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中(zhōng)一半在一(yī)线城(chéng)市，另(lìng)外(wài)一(yī)半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城(chéng)市；另一方面，它(tā)的扩张(zhāng)是有节(jié)制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房(fáng)企的扩张速度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说，见(jiàn)到机会(huì)时要(yào)出(chū)手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未(wèi)来的(de)两年市场没(méi)有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这(zhè)个比例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张得过(guò)于快速(sù)了。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一(yī)标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)要求不(bù)得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解(jiě)释，当前房(fáng)地产行业(yè)的复苏速度并没有那(nà)么快(kuài)，所以要规避(bì)公司净负债率提高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国(guó)、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中(zhōng)，中交地(dì)产净负债率(lǜ)持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的(de)是，华润置(zhì)地、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等(děng)房(fáng)企在(zài)践行较(jiào)积极的拿地(dì)策略的同时，也较好(hǎo)地(dì)控制了(le)公司(sī)的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个(gè)别(bié)民(mín)营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上(shàng)，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营(yíng)房企，但(dàn)在各维度的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企(qǐ)确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央(yāng)企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房(fáng)企，机构更加(jiā)看好国央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营企业(yè)中(zhōng)就没(méi)有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同样受到机(jī)构的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的(de)十大流通股东中新(xīn)进了“中国工商(shāng)银(yín)行(xíng)股份有限公司(sī)－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵(líng)活配(pèi)置(zhì)混合型(xíng)证券投(tóu)资基金”“全国社保基(jī)金(jīn)一(yī)一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就(jiù)长(zhǎng)期持(chí)有滨(bīn)江集团。根据(jù)一(yī)季(jì)报，该资产公司(sī)的几只产品(pǐn)合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现(xiàn)存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年(nián)时(shí)间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集团仍(réng)是表(biǎo)现出(chū)较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新(xīn)增土储、股价表(biǎo)现等多(duō)维度都表现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报，今(jīn)年一(yī)季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集团扎根(gēn)杭州的战(zhàn)略(lüè)布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团(tuán)有(yǒu)近七(qī)成营(yíng)收(shōu)来自杭州地区(qū)，而(ér)在2021年，杭州地区的(de)营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集(jí)团在杭州的土储补(bǔ)充同样较(jiào)为(wèi)积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨江(jiāng)集团的房(fáng)企(qǐ)排名迅速提升(shēng)。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名已冲(chōng)进前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以(yǐ)上，而(ér)近(jìn)期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接(jiē)受了信达证券、金(jīn)鹰基(jī)金、建信养老、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开(kāi)发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应(yīng)用行业主要包括(kuò)中介服务、家(jiā)用(yòng)电(diàn)器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产(chǎn)开发环节与上游材料端息(xī)息相关，新盘(pán)开工(gōng)不足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地(dì)产行业在进入存量房时代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费(fèi)属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着(zhe)时间的增加(jiā)，内装更(gèng)新的需求也(yě)会越来越多。美国过(guò)去的(de)数据充分说明了(le)这一点(diǎn)，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之后，家(jiā)具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对(duì)于地(dì)产产业链，我们相对看(kàn)好和内装相(xiāng)关的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家居(jū)装饰(shì)等(děng)。”万家基金人士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位的都(dōu)是来(lái)自家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例(lì)，富安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠(mián)家居、生活类产品的研(yán)发、设计、生(shēng)产及销售(shòu)，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一(yī)季度报(bào)告显示，报告期(qī)内，富安娜实现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该(gāi)股早已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的(de)中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出(chū)现，占据了半壁江山。需(xū)要(yào)强调的(de)是，中(zhōng)欧(ōu)的(de)两只基(jī)金(jīn)都(dōu)是(shì)价(jià)值派基金经理曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股票还(hái)有金地集团(tuán)和大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年(nián)曾经风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多(duō)因(yīn)素一度沉寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转露出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好(hǎo)的是志邦(bāng)家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是(shì)营收还是(shì)归母净利(lì)润，公司都(dōu)实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的(de)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广发(fā)安(ān)宏(hóng)回报均(jūn)增加了持股，而这两(liǎng)只产品也(yě)成为志邦(bāng)家(jiā)居(jū)十大流通股股东中仅有的两只公募(mù)。有意(yì)思(sī)的是，他似(shì)乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一(yī)家(jiā)赛(sài)道公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部(bù)三只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家(jiā)居家(jiā)纺外(wài)，下(xià)游(yóu)的物业股也(yě)越来越被机构所青睐，不(bù)过(guò)这(zhè)类标(biāo)的大多(duō)在香港上市(shì)，如何选择成为难题。对此，前(qián)述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望(wàng)挣的是市(shì)场化应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它(tā)在中高端(duān)楼(lóu)盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目(mù)到期之后，经过两三轮(lún)合同周期还能(néng)做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价(jià)的公司(sī)很少，因为物业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为(wèi)保安这些固(gù)定人员成本(běn)的年(nián)度增(zēng)长，不过服务(wù)没有特别好，客户(hù)没有那么(me)满意，能做(zuò)到提价难(nán)度是非常大的(de)。但是该公司能在业内(nèi)做到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好的服(fú)务是有关系的(de)。”他进一步强调。

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