近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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