导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了反(fǎn)映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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