导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句p>

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yà文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句o)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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