近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　粤西是指什么地方　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企粤西是指什么地方(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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