5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的(de)主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前(猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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