导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗trong>（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗>

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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