文：任(子集是什么意思，非空真子集是什么意思rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(g子集是什么意思，非空真子集是什么意思āo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(子集是什么意思，非空真子集是什么意思guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 子集是什么意思，非空真子集是什么意思