饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构存(cún)在利用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用(yòng)信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及(jí)其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度产经纪服务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对市场(ch两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度ǎng)的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定(dì两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度ng)其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域(yù)的(de)调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的(de)二(èr)手房(fáng)交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一(yī)些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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