正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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