导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好连续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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