一线城(chéng)市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的(de)消息在房产圈刷(shuā)屏了(le)。

　　这条(tiáo)消息为(wèi)什么这么重要？首先二手房指导价被称为(wèi)“核弹级”政策，其次(cì)深圳几乎是(shì)最后一个(gè)还在“认(rèn)真”实施这(zhè)条(tiáo)政(zhèng)策的城(chéng)市(shì)，最后深圳(zhèn)是房价前三的核心城市。所(suǒ)以(yǐ)，深(shēn)圳的(de)一(yī)举一(yī)动都(dōu)具有风向标意义(yì)。

　　有分析人士(shì)指(zhǐ)出，深圳(zhèn)二手房指导(dǎo)价如果取消，首先有(yǒu)利于深圳二手房(fáng)回暖，然后(hòu)二手房回(huí)暖有利于深圳楼(lóu)市总体回暖，最后深(shēn)圳楼市回暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核(hé)弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手房指(zhǐ)导价(jià)”正式结(jié)束。传言称：二手房贷款不按官方参考价（指导价(jià)），银行核定房价(jià)以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自(zì)此，参考价(jià)真正(zhèng)变成了(le)“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券时(shí)报21日消息，目前深圳(zhèn)多家大(dà)行表(biǎo)示“尚未(wèi)接到正式通知，目前(qián)仍按(àn)参考(kǎo)价办理按(àn)揭”。所以(yǐ)还(hái)需(xū)要(yào)持续的(de)关注。

　　易(yì)居(jū)研究院(yuàn)研究总监严跃进认为，本次政策(cè)大概率为真，更(gèng)多体现为银行贷款等领域(yù)按照新的规则进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用(yòng)发文件的。毕竟可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二手房(fáng)指导价横空(kōng)出世。当时，深圳一口气公布了(le)全市3595个小区(qū)的参(cān)考价，很(hěn)多南山、福田、宝安(ān)中心区的(de)高价(jià)盘，直接按照当(dāng)时的市场价打(dǎ)了5折(zhé)、6折来“指导”，银行只(zhǐ)能按照指(zhǐ)导(dǎo)价来计(jì)算首付、发放贷款。

　　当(dāng)时大家还不觉得(dé)厉害，但经(jīng)历了这(zhè)两年的痛(tòng)苦，才深知为啥(shá)叫做——“核(hé)弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的房(fáng)子，如果不(bù)“指导”，可以(yǐ)首付3成(chéng)即300万；如果指导价打七(qī)折即700万，那么首付3成210万，加(jiā)上(shàng)需要全款支付(fù)的部分，实(shí)际(jì)首付去到了510万，相当(dāng)于首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家，失去了购(gòu)房(fáng)能力(lì)，相当于强势“降杠(gāng)杆(gān)”。

　　自(zì)深圳推行二(èr)手(shǒu)房参(cān)考价以后，东莞、宁(níng)波、成都、三亚、西安、合(hé)肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确实(shí)证明了(le)，这条(tiáo)政策的(de)“核弹”级别。

　　2022年受到(dào)疫情的(de)影(yǐng)响，二手房更是惨不忍睹。以(yǐ)2022年12月数据(jù)为例，全国70个大(dà)中城市房价只有6个同(tóng)比上涨，其(qí)他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出(chū)了沉重代价

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心数(shù)据显(xiǎn)示：成(chéng)交量上(shàng)，二手(shǒu)房指导价出(chū)台(tái)当年，深圳二手(shǒu)住宅(zhái)成(chéng)交(jiāo)量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比下滑(huá)47％，全(quán)年(nián)成交量仅2.2万套(tào)，创近(jìn)二十年最(zuì)低记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格(gé)方面，与二手房指导价发布当(dāng)月相比，如今二手(shǒu)房(fáng)挂牌价低(dī)于及接近(jìn)参考(kǎo)价的房源占(zhàn)比大幅增加(jiā)。2023年一季(jì)度(dù)，深圳各区二(èr)手房(fáng)成(chéng)交TOP10小区(qū)中，过半成交价(jià)低(dī)于参考价。

　　只有真实经历(lì)其中的(de)人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一(yī)位码农三年(nián)前高杠(gāng)杆买了2套(tào)华润城(chéng)，月供12万(wàn)，最(zuì)终亏损1000万破产(chǎn)。据媒体(tǐ)推测，如(rú)果案例属(shǔ)实，买家的实际(jì)购房(fáng)成本(běn)高达20万/平，目前价格(gé)跌至14万/平(píng)，叠加这(zhè)三年(nián)的房贷和持有成本，差不(bù)多亏损超千万(wàn)。

　　深圳一大(dà)批人这(zhè)两年感受到了太(tài)多“心酸”。二手房成(chéng)交量创下多年新低，学区房神话不(bù)再，房产中(zhōng)介(jiè)的(de)日子难过(guò)，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基(jī)调下，2022年以来，实施了二手房指导(dǎo)价的城市陆陆续(xù)续低调退出，目前(qián)只有(yǒu)深圳还是最后的(de)“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意(yì)义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子女家(jiā)庭和职(zhí)住平衡家庭购房支持政策。上海也考(kǎo)虑予(yǔ)以多孩家庭在新房计分(fēn)制(zhì)度(dù)政策上的支持。

　　从(cóng)最(zuì)新(xīn)公布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，广州、深圳的新(xīn)房、二(èr)手房价格仍然是(shì)同比去年依然是(shì)下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同比增长了，其他二线城市(shì)如(rú)杭州、成都、南京、合肥(féi)等城(chéng)市价格都是同比上涨的(de)。

　　广州、深圳能(néng)不急(jí)吗？

　　事(shì)实上(shàng)，上面(miàn)可能更急。3月份，两部门联合(hé)发文，全面推动二手房“带(dài)押过户”全国实施，这是一条(tiáo)被广泛好评(píng)的(de)新(xīn)政(zhèng)。对于激活二(èr)手房(fáng)交易，具有定海神针(zhēn)般的作用。

　　住(zhù)建部部长(zhǎng)倪(ní)虹(hóng)近日(rì)更(gèng)是指出：建筑(zhù)业、房地产企业要发挥国民(mín)经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作用。回(huí)归到常(cháng)识，从字面理解一下(xià)这(zhè)两个(gè)词，意(yì)思就是(shì)——顶梁柱如(rú)果不行(xíng)了，上面不(bù)就塌了嘛？压舱石如(rú)果压(yā)不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市(shì)的政策，还有(yǒu)一大(dà)波正在路上...

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