OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披(pī)露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022(shēng)在市场活跃度的(de)短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的(de)一(yī)步，眼(yǎn)下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一切2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022可能化解(jiě)当前突(tū)发(fā)事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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