5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽<农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的/strong>

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公(gōn农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的g)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出(农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的chū)来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）