文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市中国人口第一大省，中国人口第一大省排名重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司中国人口第一大省，中国人口第一大省排名针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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