近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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