文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；戊申年是哪一年

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开戊申年是哪一年发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP戊申年是哪一年则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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