5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流中国有多少万大军，中国多少万兵力通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第中国有多少万大军，中国多少万兵力一季(jì)度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多(duō)重竞中国有多少万大军，中国多少万兵力争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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