文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒ见字如晤,展信舒颜，展信安的用法u)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了(le)核(hé)心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(见字如晤,展信舒颜，展信安的用法shì)，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此(c见字如晤,展信舒颜，展信安的用法ǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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