OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅(fú)低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类(l上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗èi)资产(chǎn)就回调(diào)不少(shǎo)了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中披(pī)露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗(jìn)行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计签署意(yì)向(x上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗iàng)书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正常(cháng)转化(huà)后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第(dì)一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了(le)2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过(guò)签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的(de)空置(zhì)率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科(kē)学城(chéng)这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件的(de)所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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