文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速(sù)发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线g>

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。