近两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型)新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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