导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(紫菜是不是海鲜shì)中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国紫菜是不是海鲜地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际(jì)流(liú)动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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