万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是(shì)债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思已(yǐ)经查(chá)封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共(g学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思òng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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