万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤(脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思běi)京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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