OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的(de)事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上市的(de)8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触底。四月的小说集，四月的小说好看吗

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降(jiàng)事(shì)项，一度二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完(wán)成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边(biān)也(yě)作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)四月的小说集，四月的小说好看吗这和我(wǒ)们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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