文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预(y女生工资多少算正常，女生工资多少算正常ù)售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼女生工资多少算正常，女生工资多少算正常花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合女生工资多少算正常，女生工资多少算正常同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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