导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不fe2o3是什么化学元素是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为3fe2o3是什么化学元素1.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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