近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(为什么梅西的人缘远比c罗好lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)为什么梅西的人缘远比c罗好红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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