导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适(shì)不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗t="中国户均几套(tào)房？| 民生·周君芝(zhī)团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806065.png">

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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