5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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