近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份(fèn23岁属什么生肖)额单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　23岁属什么生肖ong>观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí23岁属什么生肖)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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