5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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