name是什么意思 name是姓还是名

　　导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-name是什么意思 name是姓还是名过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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