万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其(qí)他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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