5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法(f千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境ǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境)，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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