文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2016年是什么年ong>2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中2016年是什么年国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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