5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(h作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么óng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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