从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在(zài)202过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处3年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处