近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

刚结婚是不是会天天做　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)刚结婚是不是会天天做配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期(qī)博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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